如果你也想投資日本房產(chǎn)，那必須要做好功課，畢竟中國(guó)房產(chǎn)跟日本房產(chǎn)差異真的很大。由淺入深，先上一波中日房產(chǎn)的基礎(chǔ)知識(shí)及差異！

中國(guó)的土地產(chǎn)權(quán)是歸國(guó)家所有，使用權(quán)為70年，公寓更低，只有40年。而日本的土地是允許私有，而且無(wú)論是外國(guó)人還是日本本土人，購(gòu)房一戶建時(shí)，土地是屬于業(yè)主的，產(chǎn)權(quán)永久還可以代代相傳。假如購(gòu)買(mǎi)的是樓房，產(chǎn)權(quán)歸所有業(yè)主共同所有，主要是根據(jù)業(yè)主房屋的購(gòu)買(mǎi)面積而分配相應(yīng)比例的土地所有權(quán)。當(dāng)土地要被征收時(shí)，政府還要看業(yè)主臉色。

2018年日本的數(shù)據(jù)顯示，日本的房屋自有率為61%，相對(duì)中國(guó)的“自有住房”率數(shù)據(jù)為96%，日本的住房自有率真的很低很低，特別是東京和大阪，更低至45.8和54.2。

特別是日本年輕一代，更傾向于租房，30平米以下的小戶型更備受青睞。另一方面，日本的租房市場(chǎng)非常成熟，法律重視租客的利益，從而促使租房的需求極其旺盛。一套位于日本東京或大阪這類(lèi)大城市的核心地段的房子，其空置時(shí)間很少會(huì)超過(guò)一周。

在中國(guó)，建筑物用途是不允許隨便改建的，而且建造必須獲得國(guó)家部門(mén)機(jī)關(guān)的相關(guān)許可方能進(jìn)行，流程非常繁瑣。但日本的這項(xiàng)規(guī)定較為寬松?；旧蠜](méi)有硬性規(guī)定為單一用途。比如購(gòu)買(mǎi)了一塊土地，業(yè)主是既可以改建為辦公樓也可以改為其他商業(yè)設(shè)施。

建筑物在日本是逐年折舊的，時(shí)間越長(zhǎng)，建筑物的留存價(jià)值就越低。但土地不一樣。土地的價(jià)值是由市場(chǎng)而定的，比如近年日本經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)較好，土地的價(jià)值也逐年上漲，而二手房?jī)r(jià)的漲幅很大程度是來(lái)源于這塊土地的價(jià)格上漲。

在日本購(gòu)買(mǎi)住宅的過(guò)程中，投資者普遍關(guān)注日本的地震問(wèn)題。日本位于世界地震帶，但即使發(fā)生地震，大型房屋也很少倒塌。主要是日本對(duì)住房建造標(biāo)準(zhǔn)有嚴(yán)格的要求，最新的標(biāo)準(zhǔn)是：

        1、房子經(jīng)受7級(jí)地震的震動(dòng)也不會(huì)倒塌。

        2、商業(yè)大廈能抵抗8級(jí)地震。

        3、使用期限可以超過(guò)100年。

而且法律規(guī)定，必須符合建筑法案的建筑才能被批準(zhǔn)建筑。另外，為了延長(zhǎng)房屋壽命，日本的公寓一般都會(huì)在10-15年進(jìn)行一次大型房屋修繕的。另外，在購(gòu)買(mǎi)房屋時(shí)還可以選擇“地震保險(xiǎn)”，可以在關(guān)鍵時(shí)刻最大限度降低您的損失。

在國(guó)內(nèi)，房屋面積大多數(shù)是指建筑面積，含公攤。而日本買(mǎi)房是沒(méi)有公攤面積的，更不提建筑面積，所出售的僅僅是房屋內(nèi)使用面積。而且這種使用面積是從墻壁中心開(kāi)始計(jì)算，不包括整個(gè)墻壁，承重柱。另外，走廊，電梯間，陽(yáng)臺(tái)等面積是不算在銷(xiāo)售面積里的。因此，30平米以下的小戶型其實(shí)是足夠年輕人或新婚家庭居住。

中國(guó)一般購(gòu)買(mǎi)的是毛坯房，業(yè)主還需要進(jìn)行裝修。而日本則多為精裝房，即使是二手房，也會(huì)根據(jù)客人要求進(jìn)行裝修后再交付?；旧系绞值姆孔邮桥溆性∈?，灶臺(tái)，洗手間，電氣自動(dòng)化設(shè)備等，購(gòu)房者根本不需要再花時(shí)間研究裝修，真正地實(shí)現(xiàn)拎包入住。

有研究機(jī)構(gòu)發(fā)現(xiàn)，日本喜歡的朝向順序是朝南、朝東、朝西、朝北，這跟國(guó)內(nèi)差不多。不過(guò)比起朝向，日本買(mǎi)家更關(guān)心房型的位置能不能看到美景。日本的房產(chǎn)價(jià)值主要依據(jù)是否面向繁華商圈或優(yōu)美風(fēng)景區(qū)，而且樓層越高、視野越好的房產(chǎn)，價(jià)值普遍越高。所以一般鄰近知名景點(diǎn)的高級(jí)公寓樓相比其他公寓樓會(huì)更貴。

在國(guó)內(nèi)，大多數(shù)人選擇購(gòu)置新樓盤(pán)或較為新的二手房，對(duì)于歸納為“老破小”這類(lèi)年代稍久的房源會(huì)入手謹(jǐn)慎。但是在日本，樓齡很大的房屋都感覺(jué)很新，20-30年前的房屋都比國(guó)內(nèi)10年前修建的房屋保養(yǎng)還好。有不少客戶喜歡購(gòu)買(mǎi)老式一戶建（獨(dú)棟小別墅），價(jià)格低，還可以按照自己的想法來(lái)改造。

在日本是有學(xué)區(qū)房的，比如東京文京區(qū)，這類(lèi)似于北京海淀區(qū)，這里的房?jī)r(jià)是比較高。但子女只要住在這個(gè)學(xué)區(qū)就可以入讀該區(qū)學(xué)校，不要求一定是業(yè)主，更沒(méi)有任何戶口限制。而且有些著名的私立學(xué)校，是不限制居住地址的，只要能考上就可以入讀。

中國(guó)近十年房?jī)r(jià)的飆升和近年政府對(duì)投資房產(chǎn)政策的調(diào)控，使得中國(guó)的房產(chǎn)市場(chǎng)有很多的不穩(wěn)定因素出現(xiàn)。過(guò)去十年房?jī)r(jià)暴漲的局面已經(jīng)一去不復(fù)返。比如東北大部分城市、雄安新區(qū)的房?jī)r(jià)，都出現(xiàn)了不同程度的波動(dòng)。

相比之下，日本的房產(chǎn)市場(chǎng)雖然經(jīng)歷了泡沫經(jīng)濟(jì)被刺破，但近年的申奧以及安倍內(nèi)閣實(shí)施的有效寬松政策，讓日本房?jī)r(jià)價(jià)格進(jìn)入緩慢復(fù)蘇階段。另外，政府不斷完善房產(chǎn)登記制度和適度的增值稅率，有效抑制房?jī)r(jià)被炒，讓日本房產(chǎn)始終保持自然穩(wěn)定的增長(zhǎng)，從而更凸顯吸引力。

在國(guó)內(nèi)貸款購(gòu)房最多不超過(guò)30年，現(xiàn)在最新利率為5.5%以上，而且在部分城市，比如廣州，申請(qǐng)貸款還要被嚴(yán)查首付款來(lái)源，首付款必須在銀行賬戶內(nèi)滿半年以上。

日本國(guó)籍人士或日本永居，貸款購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)的利率非常低，貸款金額可以達(dá)到房產(chǎn)的7成以上，還款年限可超過(guò)30年。如果獲得日本政府提供的針對(duì)首套自住房的優(yōu)惠政策FLAT35貸款，35年固定利率僅1.17%，還可以提前還貸，沒(méi)有任何手續(xù)費(fèi)。

如果中國(guó)大陸居民向通過(guò)日本銀行貸款購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)，可通過(guò)成立公司申請(qǐng)貸款，利率也是非常優(yōu)惠。方式是：在日本設(shè)立公司，以公司名義申請(qǐng)貸款，在滿足首期資金要求后即可獲得貸款，最高可貸款10億日元，而且利率低至2.7%。